Passoires thermiques : le sursis de 3 ans annoncé change-t-il vraiment les obligations des bailleurs ?

Si vous avez vu passer des titres du type « le gouvernement veut relouer des milliers de passoires énergétiques », voici la lecture la plus utile pour un propriétaire bailleur :

• Il ne s’agit pas d’un retour « sans condition » à la location des logements F ou G.
• L’annonce porte sur un projet de loi logement, pas encore adopté.
• L’idée serait de remettre certains biens vacants pour raisons énergétiques sur le marché si le bailleur s’engage à rénover dans un délai encadré.
• Les délais évoqués : 3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété.
• L’ordre de grandeur annoncé : 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028.

En clair : ce n’est pas « la fin des passoires thermiques », mais une tentative de concilier offre locative et rénovation encadrée.

Dans son communiqué du 23 avril 2026, le ministère présente une logique « rénover pour relouer ». Le texte annoncé permettrait la remise sur le marché de logements classés F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts.

• 3 ans pour les maisons individuelles.
• 5 ans pour les copropriétés.
• Objectif affiché : remettre à disposition près de 700 000 logements.
• Certaines reprises évoquent une trajectoire visant au minimum la classe E du DPE : à confirmer dans le texte final.

Source officielle : communiqué du ministère sur le projet de loi logement.

Le point important : une annonce n’est pas une loi promulguée. Les règles de décence énergétique, de gel des loyers et de mise en location restent donc à lire dans leur état actuel tant que le nouveau texte n’a pas été adopté et publié.

En pratique, évitez les raccourcis du type « les passoires thermiques sont de nouveau autorisées ». La formulation prudente est plutôt : un projet de loi pourrait permettre, sous conditions de travaux, de relouer certains logements F ou G pendant un délai encadré.

Pour les règles actuellement présentées par l’administration : décence énergétique et gel des loyers.

Les articles qui parlent de « sanctions » ou de revenus locatifs plombés ne décrivent pas seulement le futur sursis : ils rappellent surtout que le DPE F ou G a déjà des conséquences concrètes pour un bailleur, même avant toute nouvelle loi.

• Gel des loyers sur les logements très mal classés, selon les règles en vigueur.
• Vacance locative ou annonce moins attractive si l’étiquette énergétique est basse.
• Limites à la mise en location de certains nouveaux baux pour les classes les plus faibles, selon le calendrier applicable.
• Risque de contentieux si le logement est jugé non décent ou si les obligations d’information ne sont pas respectées.

Le vrai risque financier n’est donc pas seulement « une amende future » : c’est aussi un bien plus difficile à louer, des charges élevées qui freinent les candidats, et parfois une impossibilité de réviser le loyer comme prévu. C’est pour cela qu’une estimation travaux + aides reste utile même si le sursis est voté.

Pour le cadre actuel : DPE et location : guide complet pour propriétaires.

Le point rassurant, si le texte va au bout, c’est qu’il ne s’agirait pas d’un simple « feu vert » pour louer une passoire thermique sans rien faire. Les articles de presse qui reprennent l’annonce décrivent plutôt un mécanisme conditionné : le propriétaire devrait s’engager dans des travaux et respecter un délai.

Les garde-fous évoqués restent à confirmer dans la loi, mais ils peuvent aller dans trois directions : vérification de l’engagement de travaux, possibilité pour un locataire de contester une situation bloquée, et conséquences si le bailleur ne respecte pas la trajectoire annoncée. Certaines reprises mentionnent par exemple une réduction de loyer, des dédommagements ou une injonction de réaliser les travaux.

La bonne manière de lire l’annonce est donc calme : le sursis pourrait donner du temps aux propriétaires qui avancent vraiment, mais il ne ferait pas disparaître le sujet du DPE F/G, du confort du logement et du budget de rénovation.

L’annonce vise les propriétaires de logements F ou G, notamment les bailleurs qui hésitent entre laisser le bien vacant, vendre avec décote, ou rénover avant de relouer. Les modalités précises devront confirmer les situations couvertes : nouveaux baux, renouvellements, logements vacants, copropriété, preuve de l’engagement de travaux.

Maisons individuelles

Le délai de 3 ans paraît pensé pour des travaux décidables plus directement par le propriétaire, même si les contraintes techniques et financières restent fortes.

Copropriétés

Le délai de 5 ans reconnaît une réalité simple : en immeuble collectif, certains travaux dépendent d’un vote, d’un syndic, d’un calendrier d’assemblée générale et parfois d’un projet global.

Même si un sursis est voté, il ne transformera pas un logement F ou G en bien confortable et facile à louer. Le DPE restera visible dans les annonces, les charges pèseront dans la décision des locataires, et les travaux prendront du temps à organiser.

Le bon réflexe n’est pas forcément de signer le premier devis. C’est de préparer une trajectoire : comprendre les postes de travaux, l’ordre de grandeur du budget, les aides possibles et le reste à charge. C’est précisément le rôle d’une estimation rénovation énergétique avant devis.

• Ne partez pas du principe que tout est permis : le texte final fixera les conditions.
• Documentez votre bien : DPE, surface, chauffage, photos, factures, contraintes de copropriété.
• Demandez des devis comparables : même périmètre, mêmes hypothèses, même niveau d’ambition énergétique.
• Vérifiez les aides : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ et règles de cumul évoluent régulièrement.

Pour approfondir : notre guide DPE et location et notre page sur les passoires thermiques.

Cette actualité ne supprime pas le sujet de fond : un propriétaire a besoin d’un plan réaliste. Si le sursis est adopté, il peut donner du temps. Il ne remplace pas une estimation sérieuse, des devis RGE et une lecture honnête du reste à charge.

Renov aide à faire cette première mise au clair : travaux probables, aides indicatives, reste à charge et repères DPE. Ensuite seulement, vous décidez si vous lancez des devis, si vous attendez une décision de copropriété, ou si vous ajustez votre stratégie locative.